Tweet
طالب الدكتور عبدالله بن محمد الشيباني رئيس مجلس إدارة شركة أملاك المدينة للعقارات البنوك بضرورة تطبيق قرارات البنك المركزي دون تشدد مشيراً إلى أن عودة التحسن في القطاع العقاري في الدولة بدأت في العام 2011 وهو أمر لم ينتبه إليه إلا العقاريون حيث انشغل غير المتخصصين بأمور اخرى ومنها التطورات السياسية والاقتصادية السائدة في المنطقة والعالم.
وقال في حوار مع "البيان الاقتصادي" إن السوق العقارية المحلية استطاعت ان تستوعب انعكاسات الازمة المالية العالمية التي اثرت عليها في العام 2008 بفضل عوامل القوة الموجودة بالقطاع العقاري وفي اقتصاد الدولة اضافة الى الاستقرار السياسي والبنية التحتية القوية والأمن والامان والتشريعات الراسخة والقوية التي تشجع على الاستثمار.
وجذب المستثمرين ونقول بكل تأكيد ان القطاع العقاري في دولة الامارات هو الافضل في المنطقة كما ان العائد الذي يعود على المستثمرين هو الافضل ايضا على المستوى العالمي.
واشار الشيباني الى ان العام الحالي 2012 شهد زيادة في حركة السيولة المالية المتدفقة الى السوق وتحسن الاسعار واتجاهها الى الاستقرار وهذا يقود بدوره الى الانتعاش، متوقعا ان يكون العام المقبل 2013 .
هو عام الوصول الى الانتعاش الحقيقي داعيا المستثمرين الكبار والصغار على السواء الى التخلي عن الحذر الذي اتسم به اداؤهم بعد الازمة المالية العالمية وان الوقت الراهن هو الزمان المناسب للعودة الى السوق وبقوة.
توقف المشروعات
ما أسباب توقف المشروعات الاقتصادية خلال الفترة الأخيرة؟
توقف المشروعات التي توقفت بعد العام 2008 جاء لاسباب اقتصادية ومالية كما كان منها من توقف العمل به لاسباب لا تتعلق بالازمة المالية العالمية من بينها اسباب شخصية وقلة الخبرة لدى البعض.
حيث دخل كثيرون من اصحاب مهن اخرى السوق ومع ذلك عاد العمل في الكثير من المشروعات المتوقفة وبدأ التسليم في العديد منها وبعضها قيد التسليم والانجاز بل وبدأ العمل في مشروعات كبرى انطلقت في العام 2011 وما قبله.
ولا اذيع سرا اذا قلت ان مشروعات اقامة ابراج جديدة تجارية وسكنية في نهاية العام 2010 والعام الماضي سجلت 20% زيادة عن اعداد الابراج القائمة قبل هذه الفترة وهذا مؤشر قوي على التعافي والعودة الى الانتعاش.
ويجد من ينزل الى الشوارع عودة الازدحام الشديد بالشوارع كما كان الحال عليه في العام 2007 رغم التوسعات والافتتاحات التي تمت للعديد من الشوارع والجسور والانفاق ففي دبي وحدها تم افتتاح 37 جسرا من العام 2007 -2009 فقط.
اضافة الى التوسعات الاخرى وتشغيل مترو الانفاق وفي ابوظبي تمت مشروعات مماثلة والشارقة ايضا وهذا دليل على انتعاش الاقتصاد واستقطاب الدولة لاعداد كبيرة من الناس للعمل كما ان الاوضاع بالمنطقة دفعت العديد من الناس الى ان يتجهوا الى دولة الامارات للعمل والاقامة والاستثمار.
صعود سعري
ماذا عن العائد من الاستثمار العقاري هل يعود الى المستويات نفسها التي كان عليها قبل الازمة المالية العالمية؟
اسعار العقار في فترة الطفرة التي تشير إليها كانت غير واقعية بسبب اعمال المضاربة التي قام بها المضاربون من غير المتخصصين ورأينا اصحاب مهن اخرى كالحلاق وبائع الفستق يعملون بالعقار ونشأ عن ذلك خلل في الاسعار والمضاربة بين المحترفين تكون لصالح الاداء اما المضاربة من الدخلاء فتؤدي الى نتائج عكسية تخل بآلية العمل في منظومة السوق.
وقد كان ذلك من اسباب ازمة السوق وريع العقار حاليا عاد الى وضعه الحقيقي وأؤكد ان العام المقبل زيادة في نسبة هذا الريع حيث ان الاسعار تتجه الى الارتفاع كما حدث في منطقة برج خليفة ومارينا وغيرهما وليس كل المناطق تأثرت بالازمة المالية.
وأود أن أدعو الى الاستفادة من التجربة التي مرت بالجميع في اعقاب الازمة المالية العالمية مؤكدا على ضرورة عدم المغالاة في رفع القيمة الايجارية بشكل مبالغ فيه .
كما حدث مِن مَن دعا الى البعد عن الانجرار الجماعي الى الاستثمار بقطاع معين مثل الاسهم والعقار كما كان يحدث من قبل لمجرد حصد الارباح وهو ما سماه سياسة أو سلوك "القطيع" كما شدد على ضرورة ان يكون لدى المستثمر وعي وخبرة بما هو مقبل عليه وان يستشير اهل الرأي والخبرة وان لا يغامر بكل امواله بل عليه ان يستثمر فقط بالقدر الذي لا يعرضه للافلاس.
ما الذي يمكن أن تقولوه للمستثمرين المترددين وما هي رؤيتكم للأسعار؟
دعوة صريحة
أناشد المستثمرين من المتوجسين والخائفين بالقول: "طلعوا فلوسكم" واستثمروا فوضع العقار سيكون ممتازا جدا بالعام المقبل وهو الآن جيد جدا والفرص المتاحة حاليا قد لا تتوافر في المستقبل كما ان اقتصاد دولة الامارات قوي وهذه بلدنا ونثق بقدراتها وهذا النداء ليس للمواطنين بل للمستثمرين الاجانب ايضا واكرر قولي: "طلع فلوسك واستثمر .. العقار في أمان واقتصاد الدولة في أمان".
أما عن الأسعار فأقول انها مستقرة ولكنها قابلة للصعود المعتدل وانا افضل الصعود التدريجي وليس الدراماتيكي كما كان يحدث سابقا وتوقع ان ترتفع القيمة الايجارية ما بين 10-15% في العام المقبل وارجع ذلك الى التكاليف التي يتحملها الملاك واعمال الصيانة وغيرها وهو ما يحقق العدالة بين طرفي عقد الايجار.
ماذا عن نشاطات شركتكم؟
نشاطات متنوعة
لنا استثمارات ونشاطات متنوعة في العقار اضافة الى تجارة مواد البناء وتوجد شركات تابعة للخدمات العقارية والصيانة وغيرها وتمتلك وتدير حاليا حوالي 3700 وحدة سكنية وتجارية في الدولة ولها مكاتب وفروع في الشارقة ودبي وابوظبي وعجمان واستطاعت أملاك المدينة ان تسير عكس الاتجاه خلال الأزمة المالية العالمية .
ويرجع ذلك إلى السياسات المتبعة وحسن الإدارة والوعي بآليات السوق وحصلت الشركة على شهادة تقدير من إدارة جائزة الشارقة للتميز الاقتصادي في العام 2009 وعلى جائزة الشارقة للتميز الاقتصادي في العام2010 وهذه الجائزة تمنح بناء على معايير صارمة وهذا يؤكد نجاحنا في التعامل مع الأزمة والخروج منها بسلام.
مواجهة الأزمة
ما الكيفية التي تمكنتم من خلالها تجاوز الأزمة؟
رغم تأجيل بعض المشروعات إلا اننا عن طريق الإبداع استطعنا ان نعبر بسلام وساعد على ذلك اننا لم يكن لدينا أخطاء مثل التي ارتكبها الآخرون فلم نكن نتحرك بالسوق إلا وفق خطط إستراتيجية وتقوم على تنفيذها 17 إدارة وكل واحدة منها لها عمل محدد ومنظم يوفر لها مناخ الإبداع والجودة .
أضف إلى ذلك المتابعة الذاتية التي تم ابتكارها في أملاك المدينة للعقارات عبر نظام الكتروني وهو ما جعل المتابعة أهم أسباب النجاح ومن الأسباب التي ساعدتنا الرؤية بعيدة المدى والتي تعد نتيجة منطقية لنظام الاستشارات والدراسات التي يعمل بها داخل الشركة من قبل الإدارات.
ولعل من الأسباب الرئيسية التي ساعدت العاملين في القطاع العقاري وغيرها من القطاعات الاقتصادية والمالية على تجاوز تبعيات الأزمة الاقتصادية العالمية تلك الإجراءات الاحترازية من قبل قيادة دولة الإمارات والتشريعات التي تمت لمواجهة هذه الظروف الطارئة .
وهو ما كان له الأثر الايجابي على ما وصلنا إليه وقال اننا لدينا خطط طموحة لمشروعات جديدة إضافة إلى الشروع في مشروعات اجلنا تنفيذها نتيجة للازمة المالية العالمية.
كيف تنظرون إلى الإنعكاسات التي يمكن أن تحدث عن ما يدور في المنطقة؟
التطورات بالمنطقة
اننا في الامارات ورغم اننا نسعد باستقرار امتنا العربية إلا ان ما يحدث سيزيد من جاذبية الاستثمار في الدولة بفضل ما نتمتع به من استقرار.
وكما نعلم جميعا فقد شهدت الفترة الماضية توجها من المستثمرين العرب إلى الإمارات بحثا عن الأمن والأمان الذي يفتقدونه في بلدانهم وسوف ينعكس على السوق العقارية والقطاعات الاقتصادية الأخرى وأرى من واقع ما يدور حاليا ان الوقت مناسب جدا للاستثمار في العقار وان الفترة المقبلة ستشهد متغيرات ايجابية.
العقارات أكثر الأصول الاستثمارية أمناً والأفضل لجني الأرباح
يتمسك المستثمر في القطاع العقاري بدبي باستثماره العقاري سواء أكان شقة أم فيلا أم مكتباً على خلفية جملة أسباب تقف وراء تلك التوجهات لاسيما بعد تعافي السوق من تداعيات الأزمة المالية العالمية وأبرز تلك العوامل: تنوع قنوات الاستثمار العقاري.
ثانياً: البيئة التشريعية، ثالثاً: المناخ الاستثماري والموقع الجغرافي، رابعاً:عوائد الاستثمار، خامساً: تلبية الاحتياجات، سادساً: الأمن والأمان، سابعاً: أسلوب الحياة ، ثامناً: القيمة الرأسمالية، تاسعاً: النمو البشري، عاشراً:التسهيلات والجودة.
كما أن هناك أسباباً كثيرة لكن يمكن حصر 4 أسباب بارزة ومهمة هي: عودة الثقة تدريجياً لدى المستثمرين بعد سنوات من تعرضهم لموجة إعلامية أجنبية مغرضة ومنظمة كان الهدف منها ترويعهم وحملهم على مغادرة السوق.
واستقرار أسعار العقارات بعد غياب عمليات البيع القسرية لبعض ملاك الشقق. إلى جانب خروج المضاربين من السوق وتحديداً أولئك الذين ركبوا ظهر الطفرة بعد أن ركبهم الجشع. وتطور البنية التشريعية ومواكبتها للتحديات الاقتصادية سواء الإقليمية أو العالمية.
عتاب
وجه الشيباني عتابا شديدا للبنوك وقال: في وقت الطفرة اعطت تسهيلات غير مسبوقة وبشكل جنوني وعندما جاءت الازمة المالية تصرفوا بشكل عكسي واوقفوا التسهيلات ايضا وبشكل جنوني .
ونأمل كعقاريين ان يكونوا معتدلين وان يفتحوا الابواب بشكل اقل حذرا ونحن لا نطلب منهم سوى تطبيق ما اقره المصرف المركزي دون مبالغة وتضييق منهم في اسلوب التطبيق، فالبنوك عليها دور في استعادة النشاط وهذه مسؤولية تجاه المجتمع والدولة.
أكثر...
وقال في حوار مع "البيان الاقتصادي" إن السوق العقارية المحلية استطاعت ان تستوعب انعكاسات الازمة المالية العالمية التي اثرت عليها في العام 2008 بفضل عوامل القوة الموجودة بالقطاع العقاري وفي اقتصاد الدولة اضافة الى الاستقرار السياسي والبنية التحتية القوية والأمن والامان والتشريعات الراسخة والقوية التي تشجع على الاستثمار.
وجذب المستثمرين ونقول بكل تأكيد ان القطاع العقاري في دولة الامارات هو الافضل في المنطقة كما ان العائد الذي يعود على المستثمرين هو الافضل ايضا على المستوى العالمي.
واشار الشيباني الى ان العام الحالي 2012 شهد زيادة في حركة السيولة المالية المتدفقة الى السوق وتحسن الاسعار واتجاهها الى الاستقرار وهذا يقود بدوره الى الانتعاش، متوقعا ان يكون العام المقبل 2013 .
هو عام الوصول الى الانتعاش الحقيقي داعيا المستثمرين الكبار والصغار على السواء الى التخلي عن الحذر الذي اتسم به اداؤهم بعد الازمة المالية العالمية وان الوقت الراهن هو الزمان المناسب للعودة الى السوق وبقوة.
توقف المشروعات
ما أسباب توقف المشروعات الاقتصادية خلال الفترة الأخيرة؟
توقف المشروعات التي توقفت بعد العام 2008 جاء لاسباب اقتصادية ومالية كما كان منها من توقف العمل به لاسباب لا تتعلق بالازمة المالية العالمية من بينها اسباب شخصية وقلة الخبرة لدى البعض.
حيث دخل كثيرون من اصحاب مهن اخرى السوق ومع ذلك عاد العمل في الكثير من المشروعات المتوقفة وبدأ التسليم في العديد منها وبعضها قيد التسليم والانجاز بل وبدأ العمل في مشروعات كبرى انطلقت في العام 2011 وما قبله.
ولا اذيع سرا اذا قلت ان مشروعات اقامة ابراج جديدة تجارية وسكنية في نهاية العام 2010 والعام الماضي سجلت 20% زيادة عن اعداد الابراج القائمة قبل هذه الفترة وهذا مؤشر قوي على التعافي والعودة الى الانتعاش.
ويجد من ينزل الى الشوارع عودة الازدحام الشديد بالشوارع كما كان الحال عليه في العام 2007 رغم التوسعات والافتتاحات التي تمت للعديد من الشوارع والجسور والانفاق ففي دبي وحدها تم افتتاح 37 جسرا من العام 2007 -2009 فقط.
اضافة الى التوسعات الاخرى وتشغيل مترو الانفاق وفي ابوظبي تمت مشروعات مماثلة والشارقة ايضا وهذا دليل على انتعاش الاقتصاد واستقطاب الدولة لاعداد كبيرة من الناس للعمل كما ان الاوضاع بالمنطقة دفعت العديد من الناس الى ان يتجهوا الى دولة الامارات للعمل والاقامة والاستثمار.
صعود سعري
ماذا عن العائد من الاستثمار العقاري هل يعود الى المستويات نفسها التي كان عليها قبل الازمة المالية العالمية؟
اسعار العقار في فترة الطفرة التي تشير إليها كانت غير واقعية بسبب اعمال المضاربة التي قام بها المضاربون من غير المتخصصين ورأينا اصحاب مهن اخرى كالحلاق وبائع الفستق يعملون بالعقار ونشأ عن ذلك خلل في الاسعار والمضاربة بين المحترفين تكون لصالح الاداء اما المضاربة من الدخلاء فتؤدي الى نتائج عكسية تخل بآلية العمل في منظومة السوق.
وقد كان ذلك من اسباب ازمة السوق وريع العقار حاليا عاد الى وضعه الحقيقي وأؤكد ان العام المقبل زيادة في نسبة هذا الريع حيث ان الاسعار تتجه الى الارتفاع كما حدث في منطقة برج خليفة ومارينا وغيرهما وليس كل المناطق تأثرت بالازمة المالية.
وأود أن أدعو الى الاستفادة من التجربة التي مرت بالجميع في اعقاب الازمة المالية العالمية مؤكدا على ضرورة عدم المغالاة في رفع القيمة الايجارية بشكل مبالغ فيه .
كما حدث مِن مَن دعا الى البعد عن الانجرار الجماعي الى الاستثمار بقطاع معين مثل الاسهم والعقار كما كان يحدث من قبل لمجرد حصد الارباح وهو ما سماه سياسة أو سلوك "القطيع" كما شدد على ضرورة ان يكون لدى المستثمر وعي وخبرة بما هو مقبل عليه وان يستشير اهل الرأي والخبرة وان لا يغامر بكل امواله بل عليه ان يستثمر فقط بالقدر الذي لا يعرضه للافلاس.
ما الذي يمكن أن تقولوه للمستثمرين المترددين وما هي رؤيتكم للأسعار؟
دعوة صريحة
أناشد المستثمرين من المتوجسين والخائفين بالقول: "طلعوا فلوسكم" واستثمروا فوضع العقار سيكون ممتازا جدا بالعام المقبل وهو الآن جيد جدا والفرص المتاحة حاليا قد لا تتوافر في المستقبل كما ان اقتصاد دولة الامارات قوي وهذه بلدنا ونثق بقدراتها وهذا النداء ليس للمواطنين بل للمستثمرين الاجانب ايضا واكرر قولي: "طلع فلوسك واستثمر .. العقار في أمان واقتصاد الدولة في أمان".
أما عن الأسعار فأقول انها مستقرة ولكنها قابلة للصعود المعتدل وانا افضل الصعود التدريجي وليس الدراماتيكي كما كان يحدث سابقا وتوقع ان ترتفع القيمة الايجارية ما بين 10-15% في العام المقبل وارجع ذلك الى التكاليف التي يتحملها الملاك واعمال الصيانة وغيرها وهو ما يحقق العدالة بين طرفي عقد الايجار.
ماذا عن نشاطات شركتكم؟
نشاطات متنوعة
لنا استثمارات ونشاطات متنوعة في العقار اضافة الى تجارة مواد البناء وتوجد شركات تابعة للخدمات العقارية والصيانة وغيرها وتمتلك وتدير حاليا حوالي 3700 وحدة سكنية وتجارية في الدولة ولها مكاتب وفروع في الشارقة ودبي وابوظبي وعجمان واستطاعت أملاك المدينة ان تسير عكس الاتجاه خلال الأزمة المالية العالمية .
ويرجع ذلك إلى السياسات المتبعة وحسن الإدارة والوعي بآليات السوق وحصلت الشركة على شهادة تقدير من إدارة جائزة الشارقة للتميز الاقتصادي في العام 2009 وعلى جائزة الشارقة للتميز الاقتصادي في العام2010 وهذه الجائزة تمنح بناء على معايير صارمة وهذا يؤكد نجاحنا في التعامل مع الأزمة والخروج منها بسلام.
مواجهة الأزمة
ما الكيفية التي تمكنتم من خلالها تجاوز الأزمة؟
رغم تأجيل بعض المشروعات إلا اننا عن طريق الإبداع استطعنا ان نعبر بسلام وساعد على ذلك اننا لم يكن لدينا أخطاء مثل التي ارتكبها الآخرون فلم نكن نتحرك بالسوق إلا وفق خطط إستراتيجية وتقوم على تنفيذها 17 إدارة وكل واحدة منها لها عمل محدد ومنظم يوفر لها مناخ الإبداع والجودة .
أضف إلى ذلك المتابعة الذاتية التي تم ابتكارها في أملاك المدينة للعقارات عبر نظام الكتروني وهو ما جعل المتابعة أهم أسباب النجاح ومن الأسباب التي ساعدتنا الرؤية بعيدة المدى والتي تعد نتيجة منطقية لنظام الاستشارات والدراسات التي يعمل بها داخل الشركة من قبل الإدارات.
ولعل من الأسباب الرئيسية التي ساعدت العاملين في القطاع العقاري وغيرها من القطاعات الاقتصادية والمالية على تجاوز تبعيات الأزمة الاقتصادية العالمية تلك الإجراءات الاحترازية من قبل قيادة دولة الإمارات والتشريعات التي تمت لمواجهة هذه الظروف الطارئة .
وهو ما كان له الأثر الايجابي على ما وصلنا إليه وقال اننا لدينا خطط طموحة لمشروعات جديدة إضافة إلى الشروع في مشروعات اجلنا تنفيذها نتيجة للازمة المالية العالمية.
كيف تنظرون إلى الإنعكاسات التي يمكن أن تحدث عن ما يدور في المنطقة؟
التطورات بالمنطقة
اننا في الامارات ورغم اننا نسعد باستقرار امتنا العربية إلا ان ما يحدث سيزيد من جاذبية الاستثمار في الدولة بفضل ما نتمتع به من استقرار.
وكما نعلم جميعا فقد شهدت الفترة الماضية توجها من المستثمرين العرب إلى الإمارات بحثا عن الأمن والأمان الذي يفتقدونه في بلدانهم وسوف ينعكس على السوق العقارية والقطاعات الاقتصادية الأخرى وأرى من واقع ما يدور حاليا ان الوقت مناسب جدا للاستثمار في العقار وان الفترة المقبلة ستشهد متغيرات ايجابية.
العقارات أكثر الأصول الاستثمارية أمناً والأفضل لجني الأرباح
يتمسك المستثمر في القطاع العقاري بدبي باستثماره العقاري سواء أكان شقة أم فيلا أم مكتباً على خلفية جملة أسباب تقف وراء تلك التوجهات لاسيما بعد تعافي السوق من تداعيات الأزمة المالية العالمية وأبرز تلك العوامل: تنوع قنوات الاستثمار العقاري.
ثانياً: البيئة التشريعية، ثالثاً: المناخ الاستثماري والموقع الجغرافي، رابعاً:عوائد الاستثمار، خامساً: تلبية الاحتياجات، سادساً: الأمن والأمان، سابعاً: أسلوب الحياة ، ثامناً: القيمة الرأسمالية، تاسعاً: النمو البشري، عاشراً:التسهيلات والجودة.
كما أن هناك أسباباً كثيرة لكن يمكن حصر 4 أسباب بارزة ومهمة هي: عودة الثقة تدريجياً لدى المستثمرين بعد سنوات من تعرضهم لموجة إعلامية أجنبية مغرضة ومنظمة كان الهدف منها ترويعهم وحملهم على مغادرة السوق.
واستقرار أسعار العقارات بعد غياب عمليات البيع القسرية لبعض ملاك الشقق. إلى جانب خروج المضاربين من السوق وتحديداً أولئك الذين ركبوا ظهر الطفرة بعد أن ركبهم الجشع. وتطور البنية التشريعية ومواكبتها للتحديات الاقتصادية سواء الإقليمية أو العالمية.
عتاب
وجه الشيباني عتابا شديدا للبنوك وقال: في وقت الطفرة اعطت تسهيلات غير مسبوقة وبشكل جنوني وعندما جاءت الازمة المالية تصرفوا بشكل عكسي واوقفوا التسهيلات ايضا وبشكل جنوني .
ونأمل كعقاريين ان يكونوا معتدلين وان يفتحوا الابواب بشكل اقل حذرا ونحن لا نطلب منهم سوى تطبيق ما اقره المصرف المركزي دون مبالغة وتضييق منهم في اسلوب التطبيق، فالبنوك عليها دور في استعادة النشاط وهذه مسؤولية تجاه المجتمع والدولة.
أكثر...